начало

Гражданин поведе битка със СРС заради шумен климатик Гражданин поведе битка със СРС заради шумен климатик

Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Казуси за недвижими имоти


Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот vkkten » 23 Авг 2018, 13:22

Здравейте,
моля за помощ относно тълкувателно решение на ВКС от 2018 във връзка със заличаване на възбрани след публична продан, а именно:

"Вписаните възбрани по реда на чл. 397, ал. 1, т. 1 ГПК или наложени в производство по индивидуално принудително изпълнение по чл. 451 ГПК и чл. 452, ал. 2 ГПК не се заличават след провеждане на публична продан на възбранения недвижим имот, освен в изрично предвидените от закона хипотези."

Въпросът ми е - следва ли вече да се приема, че след извършване на публична продан и влизане в сила на постановление за възлагане - ако ЧСИ /или някое от тях/ - откаже да заличи възбрана по искане на купувача - последният може да се жали единствено на арменския поп?
В резултат, ще си има вещна тежест на злощастния имот, независимо, че не му е противопоставима и ще си стои да края на света?
vkkten
Нов потребител
 
Мнения: 9
Регистриран на: 13 Май 2018, 15:01

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот borovinka » 03 Сеп 2018, 14:15

Ето един много добър и подробен материал по темата:

http://gramada.org/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D ... %B8%D1%87/
Писан е преди постановяване на Тълкувателното решение, но разсъжденията в него са залегнали в ТР, така че важат и в случая.

Вкратце: Само като купувач не можете да искате заличаване на възбраната. Може да поискате това от съдебния изпълнител, който пък ще попита за съгласието на взискателя и ако такова бъде дадено, ще заличи.
На практика на вас възбраната ви е непротивопоставима, така че няма от какво да се притеснявате - тя дори ви пази интересите.
Veritatem dies aperit
borovinka
Активен потребител
 
Мнения: 1495
Регистриран на: 18 Авг 2011, 14:41
Местоположение: Lawrence, KZ

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот vkkten » 03 Сеп 2018, 19:52

Да, разбирам.
Проблемът е, че при евентуална продажба след това - ако възбраната не е заличена - ще бъде много сложно осъществяването на сделка натам.
vkkten
Нов потребител
 
Мнения: 9
Регистриран на: 13 Май 2018, 15:01

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот kalahan2008 » 04 Сеп 2018, 00:06

Според мен разрешението в Тълкувателното решение е принципно правилно от теоретична гледна точка, но няма нищо общо с практическите измерения на проблема и ще създаде огромни главоболия за купувачите на публичните продани. В практиката на банките се е наложило изискването за предоставяне на "чисто" (т.е. без "тежести") УВТ при отпускане на ипотечен кредит и наличието на незаличена възбрана ще пречи на купувачите на публична продан да обезпечат свои бъдещи кредити със закупените на публична продан имоти.
Проблеми ще има и при продажба без ипотечен кредит. И в двата случая ще се налага изследване на (не)противопоставимостта на възбраните, а това не е по вкуса на всеки юрисконсулт на банка. Вероятно ВКС е искал да промени наложената практика, но според мен така прави лоша услуга на участниците в публичните продани, а и на съдебните изпълнители и на самите кредитори, които са заинтересовани от участието на повече наддавачи.
А следната част от ТР създава объркване:
След влизане в сила на постановлението за възлагане от публична продан, придобилият собствеността купувач и всеки последващ приобретател на имота може да поиска заличаване на вписаната възбрана по изпълнението, ако не му е противопоставима и не брани права.

Всъщност се налага тълкуване на Тълкувателното решение. Систематичното място на горния абзац показва, че ВКС е имал предвид заличаване на възбрана само в случаите на прекратяване на производството по обезпечен иск - поради недопустимост или оттегляне или отказ от иска.
Мисля, че понякога "фактическото" надделява над "нормативното" (по Ж. Сталев) и случаят е точно такъв.
Ползването на адвокат не е задължително, но е препоръчително.
kalahan2008
Активен потребител
 
Мнения: 3341
Регистриран на: 12 Фев 2008, 10:53

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот propensity » 04 Сеп 2018, 00:11

vkkten написа:Да, разбирам.
Проблемът е, че при евентуална продажба след това - ако възбраната не е заличена - ще бъде много сложно осъществяването на сделка натам.


Защо? Дори незаличена възбраната след продан, тя е непротивопоставима на купувача. Ако остане вписана, тя остава "куха", без правни последествия за самия купувач от проданта както и за последващи приобретатели. Дори да се продаде имотът, взискателят по вписаната възбрана не може да насочи изпълнение в/у вече продадения и вписан имот чрез ПП.

А това, че господата и дамите от ВКС, с полседното им решение (1/2015 ВКС) досежно възбраните е АБОСЛЮТНА бъркотия е нещо друго. Заради него ще се наложи ново тълкователно решение поради неяснотите, които създава.
propensity
Младши потребител
 
Мнения: 69
Регистриран на: 04 Сеп 2018, 00:00

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот vkkten » 04 Сеп 2018, 11:20

propensity написа:Защо? Дори незаличена възбраната след продан, тя е непротивопоставима на купувача. Ако остане вписана, тя остава "куха", без правни последествия за самия купувач


Така е, идеята ми беше точно това, което е написал kalahan2008 - проблеми при ипотекиране, проблеми при последваща продажба. Дори да вземем най-елементарния случай - във всеки предварителен договор стои "без възбрани", т.е. още при тази стъпка се "сгазва лука" и ако отсрещната страна пожелае - си получава двойния размер немедлено - има ли възбрана по партидата на имота - ами има.
vkkten
Нов потребител
 
Мнения: 9
Регистриран на: 13 Май 2018, 15:01

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот propensity » 04 Сеп 2018, 12:06

Всичко това е ясно.

Ако нещата останат такива каквито са, нотариуси, клаузи в договори и банкови юрисити ще се 'нагодят' на новата практика. В крайна сметка едно вписване има значение, само ако е противопоставимо и носи правно последествие. След като дадена взъбрана остава както писах по-горе "куха" след продан, то придобитите след ПП имоти няма да спрат да бъдат продавани, прехвърляни и ипотекирани.

Въпрос на време е да се оформи съдебна практика.

Умниците от ВКС са оставили разни вратички при тяхното тълкувание.

По мое мнение възбрана може да остане незаличена, само ако даден кредитор не остане удовлетворен или не е бил включен към разпределението към момента на продажбата.

Парадоксът, е че редът, по който може да се заличи възбрана е по чл.402 ГПК, където съм гледал абсолютно противоречиви решения на съдилища, в които едни приемат, че закупипло имот лице от ПП се явява страна и може да иска оттегляне на обезпечителните мерки, и други, които намират, че в императива на чл.402 единствените, които могат сезират съда с такова искане са самите страни по делото: ищец-ответник или обвинител-обвиняем. Повечето клонят към първата хипотеза.

Струва ми се, че могат да се водят установителни искове за заличаване на възбрани, само ако даден взискател е бил включен в разпределението и е бил поне частично удовлетворен. Такива намеци правят от ВКС, според мен.
propensity
Младши потребител
 
Мнения: 69
Регистриран на: 04 Сеп 2018, 00:00

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот kalahan2008 » 04 Сеп 2018, 22:50

propensity написа:Умниците от ВКС са оставили разни вратички при тяхното тълкувание.

Мисля, че тезата, застъпена в това ТР на ВКС - че възбраната всъщност брани купувача на публичната продан, беше застъпена за първи път от gudio именно в този форум (не ми се търси конкретната тема, беше много отдавна).
Мен обаче ме притеснява логиката на тази теза. ВКС посочва, че възбраната не е противопоставима на купувача и затова той няма нужда да я заличава. Тя брани взискателите, в случай че впоследствие длъжникът отново придобие имота. В посочената по-горе статия се изтъкват като примери уважаване на иск на основание чл. 496, ал. 3, изр. първо ГПК или иск за отмяна на постановление за възлагане по чл. 303, ал. 1 ГПК. ВКС не е имал смелостта да посочи изрично тези искове, вероятно този въпрос тепърва ще бъде коментиран в бъдещото ТР по т.д. 4/2017 г. на ОСГТК.
Изглежда ВКС иска да спре потенциални злоупотреби със симулативни изпълнителни производства (например въз основа на заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК въз основа на нотариално заверено споразумение с мним кредитор или въз основа на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК нез възражение от длъжника), които целят заличаване на възбраните на истинските кредитори, които, макар и присъединени по право, не могат да спрат публичната продан, проведена по искане на мним кредитор. ВКС не го е казал изрично, но изглежда това е причината за това разрешение. С други думи, ВКС иска да предпази истинските кредитори от процесуални "врътки" на длъжниците. Тук ВКС обаче забравя, че законът вече е дал способ за защита на истинските кредитори - искът по чл. 464 ГПК, който много рядко се използва от кредиторите, защото симулацията трудно се доказва. Вярно е, че има и законодателен проблем със сроковете - срокът за предявяване на иска по чл. 464 ГПК е едномесечен, считано от разпределението, а срокът за обжалване на разпределението е 3-дневен (чл. 462, ал. 2 ГПК), а би трябвало двата срока да са съгласувани, тъй като в противен случай се получава, че истинският кредитор ще заведе иск срещу мнимия, дълго след като разпределението е влязло в сила, респ. и постановлението за възлагане е влязло в сила.
При нормативната уредба на публичната продан винаги трябва да се търси баланс на интересите както на страните в процеса (взискатели и длъжници), така и на купувачите. В случая ВКС е дал превес на интереса на взискателите, като донякъде е пренебрегнал интереса на купувача. Вярно е, че ВКС изтъква, че възбраните пазят и купувача, в случай че има последващи вписвания след възбраната, които щели да станат противопоставими на купувача, ако бъде заличена възбраната. На първо място мисля, че това важи само в случай че има такива вписвания. На следващо място според мен купувачът следва сам да си прецени дали да иска заличаване на възбраната, а не да му бъде натрапвано "насила" да си държи възбраната върху собствения имот.

Парадоксът, е че редът, по който може да се заличи възбрана е по чл.402 ГПК, където съм гледал абсолютно противоречиви решения на съдилища, в които едни приемат, че закупипло имот лице от ПП се явява страна и може да иска оттегляне на обезпечителните мерки, и други, които намират, че в императива на чл.402 единствените, които могат сезират съда с такова искане са самите страни по делото: ищец-ответник или обвинител-обвиняем. Повечето клонят към първата хипотеза.

Това противоречие мисля, че беше изгладено с Тълкувателно решение № 6 от 14.03.2014 г. на ВКС по т. д. № 6/2013 г., ОСГТК.
По-притеснителното е, че изглежда със сегашното ТР се изоставят част от постановките в Тълкувателно решение № 6 от 14.03.2014 г. на ВКС по т. д. № 6/2013 г., ОСГТК. По-конкретно - вече се твърди, че обезпечителните възбрани изобщо не се заличават, а в ТР по т.д. 6/2013 г. се твърди обратното. Изглежда сегашното ТР мълчаливо отменя някои от постановките в ТР по т.д. 6/2013 г., но не го казва изрично.
Според мен е налице противоречие между двете тълкувателни решения и това създава доста голяма доза объркване и несигурност.
Много се моля с ТР по т.д. 4/2017 г. ВКС да не въведе още нови и нечувани досега правни постановки и конструкции (доживях да видя правната конструкция на гражданскии търговски съдии, че съдебното решение "поглъща" възбраната, по аналогия с поглъщането в Наказателното право). Защото това ще е петото ТР по въпросите на изп. процес и в един момент те започват да си противоречат едно на друго.
Ползването на адвокат не е задължително, но е препоръчително.
kalahan2008
Активен потребител
 
Мнения: 3341
Регистриран на: 12 Фев 2008, 10:53

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот propensity » 05 Сеп 2018, 00:03

Ами те вече си противоречат. ТР с ТР (както посочихте), ГПК със ЗС, ЗС със ЗЗД. Различни закони засягащи едно и също действие или поредица от близки действия и всяко е написано по начин, по който не става ясно кое има превес и кое не. Че възбраните не се заличават изобщо, поради възможността заинтересовани лица да развалят постановление за възлагане - ако случаят е такъв, то ВКС следва да сложи давностен срок - да речем 12 или 18м, в които лице, имащо право да жали - да го направи, в противен случай възбраните или автоматично да паднат (след ПП) със сезиране на купувача до съдиите по вписвания или да се добави
член в ГПК/ЗС/ЗЗД, в който даден купувач да може да предяви иск към РС, с който да укаже на съдиите в АВ да заличат възбраните.


Тоест, ако дадена възбрана брани потенциален кредитор/взискател по презумцията, че може да върне имота обратно в пратриоминума на длъжника - да му се даде конкретен срок преди той да загуби това си право, а добросъвестният купувач от ПП да си ползва имота необременен и от стари вписвания.

Вярно е, че ВКС изтъква, че възбраните пазят и купувача, в случай че има последващи вписвания след възбраната, които щели да станат противопоставими на купувача, ако бъде заличена възбраната


Но от ВКС допълват, че това важи само, ако дадена възбрана бъде оттеглена преди вписването на ПП. Заличаването след вписването на ПП няма правни последествия спрямо купувача и лицата направили вписвания след оттелената възбрана.

Вдигнатата (заличената) възбрана губи своето действие,
но действието на останалите незаличени вписвания остава според тяхната
поредност. По този начин купувачът от публичната продан, чието
постановление за възлагане е вписано последно, би се оказал обвързан от
предходните незаличени вписвания, а те може да са разпореждания на
длъжника с възбранения имот или уважени искове по искови молби, вписани
след първата възбрана, но преди вписването на постановлението за
възлагане


Последният удебелен ред е ключов при тази част от мотивите на ВКС.

Аз не лично не намирам кой знае какъв проблем с "поглъщането", за които говорят от ВКС. Мисля, че разяснението е сравнително простичко - пуснат иск Х. Съдът уважа претенциите на молителя и постановя обезпечителна мярка - възбрана, за да запази ответната собственост в патримониума на същия до приключване на производството. Ищецът, обаче не успява да докаже тезата пред съда си. Следователно решението от иска "поглъща" възбраната и я обезсилва.

Що се отнася до търесенето на баланс м/у кредитор и купувач, то превес трябва да има купувачът. Ако същият не е доволен или законът не го брани, или покупката му не е защитена и трябва постоянно да гледа през рамото си за някой сърдит кредитор, или да се чуди как да си махне една "куха" възбрана- то целият процес на изъплненито отива по дяволите. Няма ли (доволни) купувачи, кредиторите са обречени на фалити.

Ако ВКС не се размърда да напише цялостно решение по въпроса и не изчисти веднъж и завинаги бъркотиите, които създава, се надявам следващите промени в ГПК (когато и да са те) да уредят въпроса.
propensity
Младши потребител
 
Мнения: 69
Регистриран на: 04 Сеп 2018, 00:00

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот kalahan2008 » 05 Сеп 2018, 09:12

propensity написа:ВКС следва да сложи давностен срок - да речем 12 или 18м, в които лице, имащо право да жали - да го направи, в противен случай възбраните или автоматично да паднат (след ПП) със сезиране на купувача до съдиите по вписвания

Но ВКС не разполага с нормативни правомощия и не може с ТР да въвежда давностни срокове, които не са изрично уредени нормативно. Поне на теория е така, друг въпрос е за характера на задължителната сила на ТР съобразно чл. 130, ал. 2 ЗСВ, която норма придава квазинормативен характер на ТР.

propensity написа:Но от ВКС допълват, че това важи само, ако дадена възбрана бъде оттеглена преди вписването на ПП. Заличаването след вписването на ПП няма правни последествия спрямо купувача и лицата направили вписвания след оттелената възбрана.

Вдигнатата (заличената) възбрана губи своето действие,
но действието на останалите незаличени вписвания остава според тяхната
поредност. По този начин купувачът от публичната продан, чието
постановление за възлагане е вписано последно, би се оказал обвързан от
предходните незаличени вписвания, а те може да са разпореждания на
длъжника с възбранения имот или уважени искове по искови молби, вписани
след първата възбрана, но преди вписването на постановлението за
възлагане


Последният удебелен ред е ключов при тази част от мотивите на ВКС.


Не съм съгласен. Така, както чета ТР, според мен ВКС има предвид не възбрани, които се заличават преди постановлението за възлагане, а "разпореждания на длъжника с възбранения имот или уважени искове по искови молби", вписани след първата възбрана и преди вписване на ПВ. Логиката на ВКС е, че тези вписвания след възбраната ще застрашат правата на купувача, ако бъде заличена възбраната, тъй като ще продобият по-преден ред. Но за мен това трябва да бъде оставено на преценката на купувача - дали иска да поема този риск или не.

propensity написа:Аз не лично не намирам кой знае какъв проблем с "поглъщането", за които говорят от ВКС.

И аз нямам проблем с тази конструкция и я рабирам. Проблемът е в това, че в нито един граждански закон не съществува подобен легален термин. В Учебника на Ж. Сталев, който досега беше нещо като източник на правото в Гражданския процес, също не се говори за такова "поглъщане". Такава постановка съществуваше досега единствено за съотношението между вписване на исковата молба и последващото вписване на решението по тази искова молба. Сега по аналогичен начин тази правна конструкция се извежда и за съотношението възбрана-решение. Такъв нюанс имаше още в Тълкувателно решение № 6 от 14.03.2014 г. на ВКС по т. д. № 6/2013 г., ОСГТК, но сякаш тогава остана само загатнат, а сега вече е експлицитно заявен.

Основният проблем е практически, а не теоретичен. Теорията е ясна и има аргументи за нея. Но реалността в практиката е съвсем друга. Например - купувачът след това иска да ипотекира имота, който е закупил на публична продан. Вижда, че съдебният изпълнител още не му е заличил възбраната (за мъките около заличаване на ипотеката и приложението на чл. 19, ал. 2 ПВ не ми се отваря тема) и отива при него. Пуска молба, примерно СИ е ЧСИ: "(Уважаеми) г-н/г-жо ЧСИ, закупих еди-кой си имот на публична продан, проведена от Вас, моля да ми вдигнете възбраната, тъй като от банката ми искат чисто УВТ". ЧСИ отказва, позовавайки се на ТР. Защото го е страх, че някой ще го съди за вреди - ако вдигне възбраната, взискателят ще го съди за вреди, защото е излязъл извън правомощията си, разписани в ТР на ВКС; ако не вдигне възбраната, купувачът ще го съди за вреди, защото не може да тегли кредит или да си продаде имота.
А ако има 5-6 възбрани от няколко СИ, става още по-страшно. Банката-кредитор (или брокерът на потенциалния купувач) само като види 5-6 възбрани, и ще се откаже. Иди после им обяснявай, че според ВКС тези възбрани не му били противопоставими. Кой ще се занимава да изследва противопоставимост и да се вкарва в рискове? Нали уж бъдещият (и все още нереализиран) имотен регистър цели именно това - имот с идентификатор еди-кой си да има свое досие, да се виждат всички вписвания и да не се налага да се вадят УВТ, а всеки сам да може да си провери статута на имота. Да е user-friendly и разбираемо за хората. Да, ама не. Без професионален юрист, който да разбира от тази материя (и който може да "чете" мисълта на съдиите от ВКС), никой простосмъртен гражданин няма да може да убеди банката-кредитор или потенциален купувач, че имотът е чист от тежести, нищо че върху него има наредени 5-6 възбрани. Ами ако някоя от тези 5-6 възбрани се окаже, че е противопоставима на купувача? Ами ако е на НАП и после НАП тръгнат да продават имота наново? Възможните хипотези са много, а потенциалните проблеми - още повече.
Така според мен ВКС отварят кутията на Пандора и си създават много повече проблеми.
Ползването на адвокат не е задължително, но е препоръчително.
kalahan2008
Активен потребител
 
Мнения: 3341
Регистриран на: 12 Фев 2008, 10:53

Re: Заличаване на възбрани и тълкувателно решение ВКС.

Мнениеот propensity » 05 Фев 2019, 02:44

Попаднах случайно на едно определение на ВКС, точно по печалното ТР № 1/2015 г., ОСГТК на ВКС и по-конкретно - възбраните след публична продан. От него става ясно, че все пак възбраните не е задължително да останат незаличени. В мотивите на ВКС са посочени и хипотезите, в които може да се поиска свалянето на възбраните.

ОПРЕДЕЛНИЕ №177 от 12.10.18г на ВКС http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.n ... 22005094E1


Конкретната жалба, макар и оставена като недопустима дава съвсем конкретни насоки.

А преди това кратък абзац от ТР на ВКС:

След влизане в сила на постановлението за възлагане от публична
продан, придобилият собствеността купувач и всеки последващ
приобретател на имота може да поиска заличаване на вписаната възбрана по
изпълнението, ако не му е противопоставима и не брани права


Заключителна част от мотивите на ВКС по конкретното определение:

В случая е установено, че е съществува лице, чиито права се бранят от възбраната, чието заличаване е поискано от касатора. Това е К. В. К. – взискател по изп.д.№ 216/2013 г. на ЧСИ Л. М.. Същият не е участвал в разпределението, извършено при публичната продан по изп.д.№ 137/2011 г. на ЧСИ С. Г., и е останал с неудовлетворено вземане. В. по изп.д.№ 216/2013 г. на ЧСИ М. възбрана предхожда публичната продан и следва да бъде запазена, тъй като не може да се изключи възможността същият имот отново да се върне в патримониума на длъжника и по отношение на същия да се проведе нова публична продан. Изложеното мотивира извод, че в настоящия случай не е налице изрично предвидена от закона хипотеза на погасяване по право на вписаната възбрана. Същата брани правата на взискателя, по чието искане е наложена в другото изпълнително производство и за чиито права няма данни по делото да са удовлетворени, поради което и с оглед неприложимостта на чл. 175, ал. 1 ЗЗД не подлежи на заличаване.


От логиката на това определение от ВКС, излиза, че купувач от ПП може да иска сваляне на възбраната, ако кредиторът/ите са участвали в разпределението и са останали удовлетворени.

Такова мнение изказах още в началото на дискусията:
propensity написа:По мое мнение възбрана може да остане незаличена, само ако даден кредитор не остане удовлетворен или не е бил включен към разпределението към момента на продажбата.


Струва ми се че въпросното определение /177 от 12.10.18г на ВКС/ ще бъде доста често споменавано в съдилищата, защото дава малко по-ясна практическа картина от чисто академичното ТР на ВКС.
-
Иначе парадоксалното, че и леко смехотворно, е че касаторът е взискател, който търси заличаване на възбрана, а ВКС му казва: "седи мирно, кво' се пънеш, теб браним!"
propensity
Младши потребител
 
Мнения: 69
Регистриран на: 04 Сеп 2018, 00:00


Назад към Имотни казуси


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 0 госта


cron