Re: Паркомясто
Публикувано на: 16 Юни 2010, 18:14
Остава ми удовлетворението, че поне ние се разбрахме. Останалите.... да се оправя кой, както може, и както знае.
teogeo написа:... Наскоро излезе едно определение на ВКС по дело в СГС, че
площта над подземните гаражи се води на собственика на земята. Тези с правото на строеж - хептен йок.
poli_g написа: определение на ВКС:.....при положение, че дворът е предназначен като място за паркиране, то право да го ползуват имат собствениците на терена, учредители на правото на строеж на сградата. Доколкото ищецът е собственик само на апартамент в същата, то съгласно чл. 64 ЗС той има право да се ползува от него доколкото това му е необходимо за използуване на апартамента – да преминава през двора и общите части на сградата, но не и да ползува двора като паркинг, както е поддържал.
todorst написа:парко място = място определено за паркиране. това преди всичко е МЯСТО. Е как едно място, да не е вещ." Парко"е определение за предназначение. Ако това място е индивидуализирано и не е състава /ПРИЛЕЖАЩА/ ЧАСТ ОТ АПАРТАМЕНТА КАКТО ТАВАН И МАЗЕ, какво следва?
В новопостроената сграда купувам апартамент № 2 състоящ се ....... на ---- кв.м, на етаж.... при съседи ..... заедно с мазе ...............
таван ........ , а също така и изграденото в парцела парко място № 2 при цена за апартамента с тавана и мазето ....... лв и за паркомястото .... лв. Или пък варианта: място за паркиране/гариране под № 2 изградено в парцела /респ. в подземня етаж на сградата. И ако това не е вещ?
todorst написа:Започвам да се притеснявам! Купих си апартамент № 2 с тавана и мазето и съответно паркомястото за ...... евро.
РЕШЕНИЕ
№ 1159
София, 30. декември 2008 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Трето гражданско отделение в публично заседание на осемнадесети ноември две хиляди и осма година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Таня Митова
ЧЛЕНОВЕ: Борислав Белазелков
Мария Иванова
при участието на секретаря Р. Иванова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 3834 по описа за 2007 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по § 2, ал. 3 ГПК вр.чл. 218е ГПК(отм).
Обжалвано е на основание чл. 218а, б. “а” ГПК (отм.) решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр.д. № 4095/2004, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 27.07.2004 г. по гр.д. № 100/2003, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД._______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Недоволна от решението е касаторката М. Т. Б.___________________________________________________________________________________________________________, която го обжалва в срок с оплаквания за нарушения на материалния закон, като счита, че неправилно, след като е признал обвързващата сила на предварителния договор, съдът е отхвърлил предявеният иск, като е приел, че договорът има невъзможен предмет.
Ответниците по жалбата Г. М. Я. и В. Д. А. я оспорват, като считат, че решението е по същество правилно, тъй като истцата не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и той е развален, без да е било необходимо даването на нов срок за изпълнение на задължението за изплащане на уговорената цена.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изложените отменителни основания и съобразно изискванията на чл. 218ж ГПК (отм.), я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на истцата апартамент на първия етаж и паркомясто в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 55.000 щатски долара, платими на пет вноски – за жилището и 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. – за паркомястото. Ответниците са изпълнили от 2000 до 2003 г. на части задължението си да прехвърлят собствеността на жилището. Преди изтичането на срока за плащане на цената на гаража истцата е търсила ответниците, но те са били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус сумата 4.000 щатски долара за закупуването на паркомястото. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора за паркомястото поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., истцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г. Искът обаче е отхвърлен, тъй като поркомястото не е отделна вещ и липсва годен самостоятелен предмет за прехвърляне.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че правилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че предварителният договор не е развален поради причина, за която истцата отговаря. По делото е установено по несъмнен начин, че цената 4.000 щатски долара не е заплатена до приключване на устните състезания пред въззивния съд, т.е. налице е неизпълнение от страна на истцата. За да се освободи от задължението си, истцата е трябвало да изпълни на кредиторите или да внесе дължимата сума по тяхна сметка в банка съгласно чл. 97, ал. 1 ЗЗД. Длъжницата обаче, макар и в неизпълнение, се е освободила от последиците на своята забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава поради отсъствието им и неоказването на необходимото съдействие за приемане на предлаганото изпълнение. Обстоятелството, че на 09.12.2002 г. те са упълномощили П. Н. - М. да се разпореди с паркомястото, включително и да получи цената, би имало значение, ако то беше известно на истцата. Тяхното изявление за разваляне на договора от 11.03.2003 г. не е могло да породи действие не само защото не е определен нов срок за изпълнение, но защото самите кредитори са били в забава, което освобождава длъжницата от последиците на нейната забава – чл. 96, ал. 1 ЗЗД.
Също правилно въззивният съд е приел, че разпореждането с обещания имот е непротивопоставимо на истцата. Предявената на 12.02.2003 г. искова молба е вписана в нотариалните книги с вх.рег. № 1* от 04.04.2003 г., но извършената на 11.03.2003 г. прехвърлителна сделка е вписана с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г. – след вписването на обезпечителната заповед върху процесния имот с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г.
В нарушение на материалния закон въззивният съд е приел, че съществува основание за нищожност на договора „липса на предмет”. Ако страните не са постигнали съгласие по предмета на договор, въобще няма договор. Невъзможно е да съществува договор без страните да са се съгласили по предмет на договора – съдържанието на насрещните права и задължения. В закона е уредено основанието за нищожност „невъзможен предмет” – страните са се съгласили, кой е предметът на договора, но той е невъзможен. Действително част от предмета на сключения предварителен договор е изначално невъзможен. Страните са се уговорили да бъде прехвърлена собствеността върху паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата, заедно със 7,56% идеални части от общите части на гаражното помещение, към което се числят, без да е необходимо да е изрично казано и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Паркомястото в един гараж е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална част от неподеляемия подземния гараж не може да бъде прехвърлена, но в предварителния договор е обещано прехвърлянето на 7,56% идеални части от него, което е напълно възможно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, но съгласно ал. 4 нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни имат интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с разпределено ползване на обещаното паркомясто № 4 срещу уговорената цена и такива сделки на практика се сключват масово.
Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 218ж, ал. 1 ГПК
По делото е установено, че на 22.12.2000 г. ответниците са обещали да продадат на истцата паркомясто № 4 в подземния гараж на сградата срещу цена в размер на 4.000 щатски долара, платими на 30.12.2002 г. Преди изтичането на срока за плащане на цената истцата е търсила ответниците, но те са били в чужбина и затова на 29.12.2002 г. тя е депозирала пред нотариус уговорената цена. С телеграма, получена на 11.02.2003 г. ответниците са заявили, че развалят договора поради неизпълнение, а с нотариална покана от 31.01.2003 г., получена на 05.03.2003 г., истцата е поканила ответниците да се явят пред нотариус за изповядане на окончателната сделка. Ответниците не са се явили за изповядане на сделката, вместо което са продали паркомястото на трето лице с нотариален акт, вписан в нотариалните книги с вх.рег. № 6* от 11.03.2003 г., след вписването на възбраната за обезпечение на предявения иск с вх.рег. № 5* от 07.03.2003 г.
Така сключеният предварителен договор има частично невъзможен предмет. Паркомясто № 4 се намира в подземния гараж на сградата и е правно невъзможно да бъде реално обособено от останалите паркоместа в гаража със статут на самостоятелен обект в етажната собственост. Подземният гараж обаче е самостоятелен обект в етажната собственост и той може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, поради което предварителният договор е валиден за 7,56% идеални части от него. Към подземния гараж принадлежат съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, поради което предварителният договор обвързва страните и за тяхното прехвърляне, без това да е необходимо да бъде изрично уговорено. В тази част сключеният предварителен договор е обвързвал валидно страните.
Така обвързващия страните предварителен договор не е развален от обещателите по причина, за която приемателката отговаря.говорената цена 4.000 щатски долара е била дължима на 30.12.2002 г. Те все още се дължи, тъй като не е изплатена и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, но длъжницата е освободена от последиците на нейната забава, тъй като кредиторите са изпаднали в забава с неоказването на съдействие за получаване на дължимата сума. Те са овластили друго лице с правомощието да получи сумата, но това овластяване не е било известно на длъжницата до депозирането на сумата при нотариус, която от 29.12.2002 г. стои на разположение на кредиторите и единствено от тяхната воля зависи да си я получат, като изповядат окончателния договор. За последното обстоятелство те са уведомени в първия възможен момент на 05.03.2003 г.
Видно от изложеното сключеният предварителен договор обвързва валидно страните (в посочената по-горе част) и към приключването на устните състезания пред настоящата инстанция, поради което той следва да бъде обявен за окончателен при условията на чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.). В отношенията между страните ответниците продължават да са собственици на обещания имот, тъй като прехвърлянето му на 11.03.2003 г.на трето лице е непротивопоставимо на истцата.
На истцата М. Т. Б. с оглед изхода на делото следва да й бъдат присъдени 427,00 лева – доказаните разноски за всички инстанции.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на решението на Софийския градски съд от 12.04.2007 г. по гр.д. № 4095/2004.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 22.12.2000 г. в частта, в която Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, продават на М. Т. Б., ЕГН ********** от София следния недмижим имот: 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, при съседи на паркомястото: паркоместа №№3 и 5, маневрено хале и калкан, заедно с принадлежащите към подземния гараж съответни идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, съставляващо УПИ *,541,543,547 от кв. 182 по плана на София м. „Лозенец ІІІ”, при съдени: улеци Бигла и Кричим и УПИ *, VІІІ, ХІ-530, ХІІ-392 и ІІ от същия квартал, ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ М. Т. Б. заплати на Г. М. Я. и В. Д. А. сумата 4.000 щатски долара в двуседмичен срок от днес.
ОСЪЖДА Г. М. Я., ЕГН ********** и В. Д. А., ЕГН **********, двамата от София, да заплатят на М. Т. Б., ЕГН ********** от София, сумата 427,00 лева разноски за всички инстанции.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1 2.
hidden написа: като съсобственик с 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, .....
anserk написа:С позволение на юристите, някой може ли да ми разясни част от решението на ВКС, щото нещо не разбрах:hidden написа: като съсобственик с 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, .....
Нали ПМ 4 е "правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект"!
Ползването на ПГ не става ли с отделен договор с всички останали съсобственици и ако се разберем, мога да ползвам и ПМ12 (например)
Защо като съсобственик на ид.ч. от .... ми вменяват мястото на паркиране (м/у ПМ3 и ПМ5) и колко е квадратурата на тези ид.ч. (с блажна боя по настилката и стената)!
Какво ми пречи да се разбера с останалите съсобственици на ид.ч. да ползваме (по договор) което и да е свободно ПМ, където и да е в ПГ!
Питам, защото при предаване (РП/УВЕ), отбелязваме съсобствениците(ако има) на ПГ (възложители по см.на закона) и общия брой на ПМ в ПГ, без да упоменаваме кое на кой е, като разпределението на ползване ще става с договор м/у тях. Правилно ли е?
Предварително благодаря!
anserk написа:PP: В по-близко време, при оценка на проектите и по препоръка на нотариуси, не се отбелязват отделно ПМ с номера в ПГ/паркинги/, а общо ПМ - ...броя, като на чертежа има само графично изобразяване на отделните ПМ (необходимите размери). Дали сме прави, не знам
Melly написа:Колегиален съвет,
В т.н. "квадратче" цифром изписвайте съответните ид.ч. Може да ти се стори новаторско, но нека го има и на чертежа (с легенда отстрани :D )
hidden написа:ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор, сключен на 22.12.2000 г. в частта, ....
anserk написа:С позволение на юристите, някой може ли да ми разясни част от решението на ВКС, щото нещо не разбрах:hidden написа: като съсобственик с 7,56% идеални части от ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с разпределено ползване на ПАРКОМЯСТО № 4, .....
Използваната формулировка Е прецизна от юридичека гл. т.
Нали ПМ 4 е "правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен обект"!
Точно!
Ползването на ПГ не става ли с отделен договор с всички останали съсобственици и ако се разберем, мога да ползвам и ПМ12 (например)
Точно!
Защо като съсобственик на ид.ч. от .... ми вменяват мястото на паркиране (м/у ПМ3 и ПМ5) и колко е квадратурата на тези ид.ч. (с блажна боя по настилката и стената)!
Щото така е по-лесно от практическа гл.т. /представяте ли си 20 собственика с по 5% ид.ч. как ще се разберат - та инвеститорите предпочитат като продават да има нещо "черно на бяло" в НА, па макар и нищожно ... Пък и като си го "приравнят" в реални кв.м. = още парички за тях от продажбата /
Какво ми пречи да се разбера с останалите съсобственици на ид.ч. да ползваме (по договор) което и да е свободно ПМ, където и да е в ПГ!
Нищо!
magodeoz написа:Лично мнение: Крайно време е магистратите да отговорят на обществената необходимост, каквато е възможността за извършване на разпоредителни сделки с т. нар. паркоместа.
hidden написа:magodeoz написа:Лично мнение: Крайно време е магистратите да отговорят на обществената необходимост, каквато е възможността за извършване на разпоредителни сделки с т. нар. паркоместа.
Този апел го отправете не към магистратите, а към законотворците. Съдът постановява актовете си въз основа на закона.