forum.lex.bg

Здравейте колеги,
Пред мен стои следния интересен казус, който реших да споделя с вас и заедно да го обсъдим.
1. Имаме предварителен договор за сторителство и продажба на апартамент в изискуемата от закона форма съгл. чл. 19 ЗЗД.
2. Уговорено е поетапно заплащане на дължимота сума при определена степен за завършеност, след устна покана от страна на стоителя към купувача. при заплащане н автората вноска продавача - строителя се задължава да прехвърли правото на строеж върху купувача.
3. Купувача е упълномощил лице, което да го представлява пред строителя
4. Продавача не отправя устна покана за заплащане на втората вноска при достигнатата степен на завършенбост на сградата
5. Купувача поканва строителя да му заплати дължимата 2-ра вноска, но той отказва, тъй като е бил отправил устна покана към пълномощник а, последния не е платил , поради което стоителя е счел , че договора е прекратен. Също така стоителя обявява, че междувременно е продал апартамента на 3-то лице. Продавачът декларира, че първата вноска, която е получил , я приема за капаро и е готов да я върне.
6. В договора е указано, че за забава дна дължима вноска се дължи неустойка
7. Според договора, последния може да се прекрати , измени само чрез изрично насрещно съгласие - анекс изразено писмено. Също така , е указано, че договора се прекратява по вина. Правото за прекратяване може да се упражни от изправната страна.


ВЪПРОС: Какви права има купувача -възложител по договора?

От така представената фактическа обстановка моето становище е следното:
1. Считам, че договора не е прекратен законосъобразно, въпреки изявлението на строителя, че счита договора за прекратен, поради факта, че длужникът - купувача, не е бил поканен да изпълни задължението си .В този смисъл, не е налице дори и забава. Все в този ред на мисли, кредиторът изпада ва забава, предвди ,че не приема изпълнение от страна на длъжника.
2. Основанието за прекратяване ан договор а- вина е много общо декларирано, като не ставя ясно ,коя от формите на вината е предпоставка. От изложеното в т.1. се разбира, че такава вина липсва.
ВЪЗМОЖНОТО РАЗВИТИЕ:
1. Превежда се по банковата сметка на строителя сумата по 2-рата вноска.
1.1. Иска се от съда да установи, че договора е прератен незакопносъобразно тъй като не е налице неизпълнение. Въз основа на това се иска осъждане на строителя и се иска изпълнеие на договор а- прехвърляне на правото на строеж. Евентуално искане. Ако се установи ,ч е междувременно строителя е прехвърлил правото на строеж, се иска прехвърляне ан право на строеж върху апартамент равностоен на обещания за продажба.

Мнения?

MONTESKIO
1.2.

Това, че договорът не е валидно прекратен не означава, че строителят може да го изпълни- ако е продал на трето лице..., забавата, респ. виновното неизпълнение би имало значение единствено за обезщетението за неизпълнение.

За какво е упълномощен представителят и имало ли е покана към него?

А иначе считам, че прекратяване не е възможно, след като липсва уговорения писмен анекс. По скоро изискването за вина би следвало да се тълкува като разваляне на договора.

Но при всички положения, ако е продал, не би следвало да може да се претендира замяна с друго право на строеж, ако първото е било вече идентифицирано - реално изпълнение е възможна само върху него (79, ал. 1-2 ЗЗД), а само евентуално обезщетение.

Ако не е продадено - побързайте с обезпечението.

zashto ne se pozovete na 87, al. 3 zzd.vse pak govorim za pravo na stroezh, koeto si e veshtno pravo.

Защото е предварителен договор, затова.

Относно прекратяването - считам, че договорът по чл. 19 не е прекратен с отправянето на твърдяната устна покана. Дори да приемем, че това е покана за доброволно изпълнение, това не е равнозночно на изявление за прекратяване на договора. Изявлението за прекратяване/разбирано в смисъл на разваляне/ е отделно от поканата за доброволно изпълнение и то поражда евентуално действие ако достигне до адресата си и разбира се ако са налице предвидените за развалянето предпостовки /черпени от ЗЗД и договора/. Освен това, за да се развали договора, следва строителят да докаже, че поради забавата /защото, така както е посочено, уговорката за неустойка, навява мисъл за забава/, интересът му вече е отпаднал, както е примерно при фикс сделките.
Под прекратяване поради вина, би могло да се мисли единствено за разваляне, в противен случай за прекратяване може да се говори само ако е по взаимно съгласие или в случаите на уговорена отметнина - но такива хипотези в казуса няма.
Освен това мисля, че ако първата вноска не е уговорена изрично като капаро, а е под формата на авансово пращане, с определен падеж, не може да бъде третирана като капаро.
Относно развитието:
- Според мен не следва да се превежда втората вноска в банка. Така само ще се затворят парите за неопределено време.Достатъчно е да поканите строителя да си я получи /с нотариална покана/ и ако той не се яви или се яви, но откаже под някакъв предлог да получи изпълнение както и да даде такова, да се състави протокол Така пак ще изпадве в забава на кредитора. Освен това считам, че ако строителя при явяването си няма готовност да сключи окончателен, купувачът би магъл да упражни право на задържане върху втората вноска??
-относно иска - иск по чл. 19, ал.3 е достатъчен. В него съда установява предварителния договор действителен ли е, действа ли още и със СР замества волята на продавача-строител. Т.е той включва в севе си и установителната част, присъща на установителния иск. Помислете, дали да не предявите и отменителен иск по 134 ЗЗД, ако има осъществена продажба и увреждане на кредитора-кукувач.
Ако "втората продажба" все още не е извършена с Н.А., поради което не е и вписана, побързайте да впишете иска по чл. 19, ал.3 и тогава правете всичко останало.
Не съм имал опит с точно такъв казус, това са просто идеи, казани малко на прима виста.

Аз пък ще отговоря въз основа на сериозен опит - при предварителен договор, при който не държите владението и нямате поне вписана възбрана след подаден иск за обявяването му за окончателен - вземайте навреме каквото Ви дават и бягайте - другото е години разправии с отрицателен краен резултат.

Вписването на възбрана след подаване на иск за обявяване на предварителния договор за окончателен е НЕДОПУСТИМО, поради липса на една от абсолютните положителни процесуални предпоставки, наречена кратичко липса на правен интерес, тъй като защитното и уведомителното действие на възбраната е постигната чрез вписването на исковата молба по реда на чл. 114 ЗС
б) (изм. и доп. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.

Предварителният договор не е читав, въпреки че е в предвидената от закона форма. Ходи доказвай нещо на основание "устна покана" и какви доказателства въобще може да се ангажират. Предполагам, че и сумите по договора са такива, че съдът няма да допусне свидетелски показания. Просто много клиенти се предоверяват на строителя, ползват неговите предварителни договори и договорите за учредяване право на строеж и за да спестят някой лев не си осигуряват поне минимално допустимата правна защита.

Е, добре де, ще внимавам повече за терминологията - под възбрана разбирам защитното действие на вписването - било то възбрана като обезпечителна мярка или на искова молба. Все си е възбрана върху имота - обща категория.

А след като вписването на исковата молба е и без това задължително, то на кой би му хрумнало да вписва и възбрана като обезпечителна мярка ...

Виж чл. 37 ЗН и сама ще си отговориш на тоз въпрос:))))

Благодаря на всички изразили мнения по въпроса! Ще Ви държа в течение.




MONTESKIO

Не е така, при целият ми респект, тук се допуска изрично отмяна на действието на чл. 114 ЗС и това не може да ти позволи и действието на възбраната като обезпечение. От аргумент на по-силното - щом не можеш да постигнеш действието на вписването, какво ще обезпечаваш.

Не че е много добра разпоредба, но е такава.

Е, това имах предивд и аз, как готино чл. 37 ЗН дерогира чл. 114 ЗС. В този случай само вписване на исковата молба няма да е достатъчна, а трябва и да се наложи обезпечителен запор! Имах един такъв случай...

Това и аз съм го правил, но продължавам да мисля, че не е lege artis. Добре, че никой не се усети. Иначе след като е дерогиран 114 ЗС, не би следвало да може да изключиш действието на 37 НС и по пътя на обезпечението. Вписването на иска е задължително, а обезпечението е пожелателно и както сам каза вписването изключва интерес от възбрана, докато обратното не е вярно поради задължението за вписване. Чиста хипотеза на основание от по-силното.

Най-чисто е веднага да съединяваш с иск за отмяна и да впишеш и него. Тогава си подсигурен. Но разноски, разноски ... .

Трябва да се помисли върху твоята теза! Но по-горе неточно съм се изразил "обезпечителен запор", явно е, че става въпрос за възбрана!

Аз в тоя сайт на точно терминология много не придирим. Все пак се налага да четем и пишем бързо :):)