начало
Общината е осъдена да плати над 30 000 лева на адвокатка – счупила си крака до Съдебната палата Общината е осъдена да плати над 30 000 лева на адвокатка – счупила си крака до Съдебната палата

Закон за етажната собственост?????

Дискусии и предложения по проекти за закони


Закон за етажната собственост?????

Мнениеот alexa_g » 18 Фев 2006, 03:01

От няколко години се обсъжда идеята за приемане на закон за етажната собственост, който ще „подпомогне подобряването и управлението на етажната собственост в страната”. Тази седмица беше предоставен поредният вариант на проекта за публично обсъждане.
Единственото положително нещо в него е, че още в началото на документа се казва, че с цел управление на общите части „може” да се създават Сдружения на собствениците. За съжаление всички останали реквизити на проекта са пример за намеса на държавата и то по преобладаващо непрофесионален начин.
Какво е сгрешено
1) Създава се юридическо лице с нестопанска цел, което „поддържа жилищната сграда в добро състояние, в съответствие с изискванията за опазване здравето и живота на хората и на тяхното имущество, пожарната безопасност и опазването на околната среда”. Тук държавата предполага, че дори собствениците в една сграда да осъзнават необходимостта и имат възможността да извършат всички необходими действия, за да живеят добре заедно, тя трябва в отделен закон да регламентира начина и формата на тези общи действия. От тук следват разходи по запознаване с тази разпоредба (ако се приеме), разходи на време и средства за регистрация като юридическо лице, време за вписване в специален регистър и в бъдеще ограничаване на дейността на тези юридически лица, защото в проекта е записано, че Сдружението на собствениците осъществява дейност, предвидена в този закон. Едва ли авторите на проекта могат да обхванат всички дейности, които могат да се извършват от подобно сдружение.
2) Самата идея за създаването на юридическо лице най-вероятно възниква поради невъзможността за въвличане на всички собственици в една сграда в поддръжката и ремонта. Това най-често не е поради нежелание (макар да има и такива случаи), а защото хората нямат средствата за това. Създаването на Сдружение по никакъв начин няма да направи по-лесно плащането на тези разходи. С други думи, няма да се намерят пари ако хората едвам свързват двата края, пък било то и чрез създаване на отделно сдружение. В България все още в преобладаващите сгради над 3 етажа живеят хора с различни възможности и доходи и е трудно да се постигне консенсус между тях какво и как да се направи. Едва ли този проект ще успее, докато доходите са ниски.
3) В проекта се посочва, че споразумението за създаване на Сдружение на собствениците трябва да се подпише от всички собственици и да е нотариално заверено. При продажбата на имот в сградата споразумението трябва да се подпише от купувача като част от договора за продажба. Това означава, че при покупка на имот ще има още един критерий за оценка на бъдещите разходи, върху когото не може да се въздейства – каквото е решило Сдружението – това ще бъде. Има вариант, в който новият собственик да счита, че гласуваните разходи са прекалено високи и да размисли или да се опита да намали цената на имота, което затруднява сделката и за двете страни.
4) В предложението за проект се посочва, че той ще се прилага за сгради с над 3 етажа и поне 60% жилища в тях. Това на практика представлява „преференциално” отношение към жилищните сгради и изместване от института „етажна собственост” като такъв. Няма логика по принцип да се изключват и блокове, по-голямата част от които се използват за офис. За тях теоретически също може да възникне проблеми по поддръжката и ремонта на общите части, но законодателят предполага, че фирмите ще имат интерес и средства да го правят. Като цяло този критерий със сигурност ще доведе до трудности и прецеденти в прилагането му.
5) Предвижда се задължително създаване на Фонд „Резервен” чрез месечни вноски. Създателите на закона предполагат, че тези вноски ще се правят предимно от средствата, получени от отдаването под наем на общите части в сградата. Наивно е обаче да се мисли, че подобно отдаване ще се случи за преобладаващите сгради в страната. Малко са имотите, които са атрактивни за рекламодателите, и ако има такива те са изключително в няколко големи градове. Това означава, че в повечето случаи ще се прилага другият посочен в проекта начин за финансиране на фонд „Резервен”, а именно от собствениците в размер, съответстващ на техния дял в общите части. Тъй като както посочихме фондът е задължителен, това означава, че се налага задължителна такса или данък върху собствениците в една сграда. Колкото и да е малък размерът на тази вноска, нейната задължителност се явява тежест за собствениците, а това не можем да приемем.
6) Предвижда се при неплащане на гласуваните от Сдружението месечни такси и допълнителни вноски те да се събират чрез изпълнителен лист. В момента е в сила Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост, където има разпоредба за глоба при нарушения в размер до 60 лв., но не се спазва. В него съществува и възможност за издаване на изпълнителен лист при неспазване на решенията на Общото събрания на собствениците. Като цяло, проектът в голямата си част припокрива този правилник, който не се спазва и сега.
7) Интересна е разпоредбата, според която в случай на наложително отсъствие от сградата за повече от един месец, обитателите трябва да уведомят писмено за това председателя на Управителния съвет като за времето на тяхното отсъствие те могат да бъдат освободени, с решение на Общото събрание от заплащане на определени разходи. Тук парадоксът е, че до този момент всички собственици се разглеждат като равноправни субекти и единственият признак на тези права и задължения е правото им на собственост. С тази разпоредба се въвежда и критерият дали се ползва собствеността. Като такава, етажната собственост не е свързана с изискването за постоянно обитаване на обектите в нея. Напротив, тя възниква, когато отделните обекти са собственост на различни лица, независимо от предназначението им за постоянно или временно обитаване. Затова не може да се въвежда критерий за предназначението на отделните обекти при определянето на една сграда като етажна собственост.
8) Едно от сочените от авторите предимствата на този проект е, че в него изрично е записано, че така създаденото Сдружение ще може да кандидатства за финансиране на проекти за повишаване на енергийната ефективност от фонд ,,Енергийна ефективност“. Трябва да отбележим, че и сега съществува възможност подобни сдружения да получават подобно финансиране, но както от Държавната агенция по енергийна ефективност се оплакват, въпреки съществуването на Фонда и облекченията, които по закон се полагат на такива сдружения, интересът засега е малък - до момента има сведения само за едно подобно сдружение. Така че това едва ли може да се разглежда като предимство.
И най-накрая, не се споменава в проекта какво става ако юридическото лице въпреки желанието на всичките си членове не успее да покрие задължението си към наетата фирма за управление на общите части или Фонда за енергийна ефективност. От една страна, изхождайки от разпоредбите на проекта, трябва да предполагаме, че общите части в сградата са капиталът на юридическото лице, но те няма физически как да се продадат за да се погасят задълженията. По-логичното обяснение е, че всеки член на Сдружението отговаря със собствеността си за задълженията си и може да се окаже, че трябва да продаде имуществото си, за да ги погаси. Това обаче може да се случи във всеки случай, когато едно физическо или юридическо лице не погаси в срок задълженията си.

Институт за пазарна икономика
Светла Костадинова
alexa_g
Нов потребител
 
Мнения: 4
Регистриран на: 09 Яну 2006, 14:13

Мнениеот kontrol » 20 Фев 2006, 04:38

Ще нахвърля няколко мисли.

1. Уважаема alexa_g, можете ли да пейстнете актуален вариант на проектозакона, за да можем да го имаме подръка, когато го обсъждаме, а не само въз основа на коментарите по него да си правим изводи. Ако не Ви затруднява, разбира се.
2. Мисля си за това, че прогресивното развитие на правната уредба се изразявала в разширяване на обхвата й по отношение на съществуващите обществени отношения, включително и на нововъзникналите, както и в създаването на норми, с модерно и справедливо съдържание. Освен това – в кодификация. Вярно, че в българското цивилно право за кодификация не е модерно да се говори, даже със страх се гледа на новия процесуален кодекс, но трябва да се запитаме, необходимо ли е изваждането на още една сфера отношения от ЗС?
a. По отношение на системното място на ЕС, несъмнено то е сред вещните права на собственост, както вече писах:
В момента се сещам поне за три характеризиращи и едновременно присъщи качества на ЕС:
- разделна реална собственост върху апартаментите или другите обекти;
- идеална съсобственост върху общите части;
- частноправна правосубектност.
Наличието на първите две прави института особен вид собственост.
Третото се отнася към ЮЛ така, както една част към друга част. Терминът "субект на правото" е хипероним по отношение на ЕС, която влиза в група с други особени случаи правосубектност. Според българската теория и практика ЕС не е ЮЛ, защото делението на частноправните субекти на ФЛ и ЮЛ не е пълно, за разлика например от немското право.

b. Не бива да се пропуска връзката с устройството на територията.
3. Пак във връзка с правнотехническите аспекти на въпроса ще обърна внимание на ПУРНЕС. Както е известно, вече половин век уредбата на етажно-собственическите правоотношения е детайлизирана именно там. Изменения много чести няма. Ако ползваме декларативния (съмнително правилен за мен) вторичен критерий за ранга на нормативния акт, даден в чл. 3 на ЗНА, то Правилата относно ЕС спадат към групата на законовите. Главният критерий – основността на отношенията – е въпрос на преценка на законодателя, но отношенията на собственост са значими за всяка правна система.
4. По-надолу ще посоча някои проблеми при настоящата уредба, решаването на които трябва да е цел на промените.
a. Най-разпространенията и вероятно най-голям проблем в една ЕС възниква, когато е необходимо извършването на ремонт, съчетано с нежеланието или невъзможността на някой от собствениците да погаси задълженията на своя дял. Производни са проблемите на свикването на ОС, издаването на изпълнителен лист и т.н. Може да се посочи, че ПУРНЕС създава един сравнително лек режим по тези въпроси – сроковете по свикването на ОС, начините за поканване, издаването на изпълнителен лист на несъдебно основание. От тази гледна точка изглежда съмнително, дали задължително създаденото сдружение или факултативно такова ще разполага с такава гъвкавост при вземане на решение и неговото изпълнение.
b. Друг проблем, който възниква в практиката, е нежеланието на собственици да изпълняват управителни функции в ЕС (управител, член или председател на УС или КС). От друга страна, не всички собственици имат възможността или желанието да се съгласят тези длъжности да са платени. Това е един от негативните ефекти на българския преход към демокрация, който доведе до занижаване на правосъзнанието на гражданите и нежеланието им да извършват общественополезна дейност – в случая до несвикването на ОС на ЕС, неизбирането на УС, неизвършването на някои мероприятия като снегопочистване и т.н.
c. В съвременното ни стратифицирано общество все по-често се случва дадено лице да притежава и друго жилище, освен семейното/ това, в което пребивава, съответно да го отдава под наем. Не са ясно и изчерпателно уредени отношенията между наемателите и другите собственици в ЕС, като се изключи защитата на първите чрез Общото събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание. В противоречие с принципа на чл. 7а от ПУРНЕС влиза, че на това разширено събрание могат да се представени както собствениците, така и техните други обитатели.
d. На практика лицата, които дават апартаментите си под наем са свободни от това да заемат управителни длъжности поради дълготрайното си отсъствие, а наемателите не сред задължените да поемат тези функции лица.
e. Логично и правилно е уредено, че при отказ на управителния орган да изпълни искането на 1/5 от имащите право да присъстват да се свика ОС, то те могат да го свикат и сами. В случаите обаче, когато такъв орган, до който да се подаде искането не е избран, трябва да се приложи общия разум, че събранието може да се свика от 20-те процента и без искане.
f. Основните задачи на Общото събрание са да избере управителен съвет/ управител и Правилник за вътрешния ред (за който МП приема примерен). От друга страна ЗС и ПУРНЕС ясно определят, че съществуват 2 събрания – Общо събрание на собствениците и Общо събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно правно основание. В правната литература съм срещал становището, че всеки от тях трябва да избере Управител/ УС, респективно да приеме ПВР. Това становище е неприемливо, тъй като ПУРНЕС говори за един орган и един правилник. И двата въпроса се отнасят не само до собствениците, но и до останалите обитатели, което би трябвало да означава, че ПВР се приема от “голямото” общо събрание. От чл. 4, т. 1 и 2 на ПУРНЕС може да се остане с точно обратното впечатление. Необходимо е прецизиране в тази насока.
g. На практика ОС събрание разполага с възможността да извади наемател (чл. 235 ЗЗД) или собственик (чл. 45 ЗС), но не и да разбере кой е наемателят и кой е собственикът (или какъв дял има по НА). Домоуправител или портиер трябва да приема призовки (чл. 160/ 180 от НПК) за живеещите в сградата лицa, но няма механизъм, по който да ги задължи да го уведомяват за пребивававането и данните си. Впочем, липсата на регистри по сградите е доста известно извинение на правозащиттните органи.
5. Идеята за създаване на сдружения или асоциации при сградите в режим на етажна собственост, наистина не е особено нова. Артикулира се основно във връзка с ниската събираемост на сметките за някои услуги. Няма обаче гаранции, че наличието им ще я увеличи. Притеснително е и въвеждането на особен вид задължително сдружаване (ако е такова).
6. Като цяло не съм съгласен със забележките, направени в предишния пост. По т. 7 явно става дума за разходите, свързани с текуща поддръжка и консумативи, а не с ремонти.
kontrol
Активен потребител
 
Мнения: 1109
Регистриран на: 05 Сеп 2005, 15:49

Мнениеот rts » 20 Фев 2006, 18:08

Предлагам да организираме масова подписка срещу този законопроект, който от това, което съм чела в медиите защитава единствено корпоративните интереси на енергийните монополисти и тези на фирмите за "саниране" на старите ни жилища. Въвеждането на задължително регистриране на ЮЛ за поддържане на етажната собственост ще наруши основни конституционни права на гражданите, а именно: те сами да изберат дали да се сдружават или не, за какво и при какви условия. Как ще отговаря това ЮЛ за задълженията си ? Нима членовете му ще носят солидарна отговорност ? :?: Що за закон ? И сега си има ПУРНЕС, ЗС, ЗЗД и Закон за юридическите лица с нестопанска цел. :idea: Не виждам необходимост от нов закон-народните ни избранници да решават действителните ни проблеми, а не да си изграят на законотворчество, от което лъха на зле прикривано интересчийство, защита на корпоративни интереси и най-лошото: ОПИТ ЗА ИЗМАМА НА ЦЕЛИЯ НАРОД, който е гласувал доверие на народните представители да го представляват В НЕГОВ ИНТЕРЕС, т.е. ЗАКОНИТЕ ТРЯБВА ДА СЕ ПРАВЯТ В ИМЕТО НА НАРОДА !!! :shock:
Последна промяна rts на 12 Май 2009, 15:49, променена общо 1 път
rts
Активен потребител
 
Мнения: 1407
Регистриран на: 29 Ное 2005, 17:02

теглете оттук

Мнениеот dikobraz » 20 Фев 2006, 19:34

dikobraz
Потребител
 
Мнения: 170
Регистриран на: 14 Ное 2005, 20:33

Мнениеот kontrol » 21 Фев 2006, 21:51

Мерси за линка.

Като гледам, работата не е много страшна, но е доста объркана. Промените също не са много - като цяло се запазва редът на ПУРНЕС, преписан в закона.

Със закона се създава една успоредна на досегашната, факултативна форма на управление на ЕС - чрез Сдружение с подразделения. В самия проектозакон доволно често са объркани Общото събрание на Сдружението и Общото събарание на собствениците.

Сдружението не е типично такова. Създава се със споразумение с нотариална заверка, чието съдържание като че ли се съдържа в закона. Предизвиква задължително правоприемство при смяна на собствениците. Постига се отдавна лелеяната цел за регистрация в общината/ района.

Законът се явява специален по отношение на ЗС, но урежда само част от възможните хипотези. Старият ред остава явно да важи за ЕС, които не се регистрират като сдружения, и за ЕС, в които жилищните помещения са под 60%.

Изцяло отпада институтът на изваждането на собственик от сградата чрез предвидената отмяна чл. 45 и 46 ЗС (поне на пръв поглед).
kontrol
Активен потребител
 
Мнения: 1109
Регистриран на: 05 Сеп 2005, 15:49

Мнениеот dikobraz » 22 Фев 2006, 20:21

не съм се задълбочавал а и не съм правист но не ми харесва идеята. май се опитват да прехвърлят отговорността за доста неща на новосформираните сдружения
dikobraz
Потребител
 
Мнения: 170
Регистриран на: 14 Ное 2005, 20:33

Re: Закон за етажната собственост?????

Мнениеот malendinev » 23 Яну 2011, 20:23

До Председателя на Народното събрание
на Република България
г – жа Цецка Цачева


Тук


С И Г Н А Л

от Мален Стоянов Динев – София 1113, общ. „Изгрев”,
ул. „Антон Чехов” № 40, вх. „В”, ет. 4, ап. 11, тел. 0888 938 379,
malen_dinev@abv.bg

Уважаема Госпожо Председател,

Обръщам се към Вас по повод на продължаващо вече повече от две години издевателство, от което съм потърпевш. Броени месеци преди да бъде изхвърлен на политическото бунище на историята престъпният режим на Сергей Станишев успя да прокара коварния си замисъл, целящ заграбването на чужди имоти под прикритието на гласувания на общи събрания в жилищните входове. Верни на дивашкия си грабителски нрав, тези престъпници заложиха на партийно-милиционерските мнозинства и страха на съкооператорите от бившите ченгета. Сградата, в която живея, е бивша собственост на Военното министерство, построена е през 1967 г, като впоследствие жилищата са закупени от наемателите. Партерният етаж се състои от помещения на магазини и заведения, които също бяха продадени в последните години. Жилищният блок има формата на буквата „Г”, като по-дългата част се състои от 3 входа и е висока 5 етажа, а по-късата част се състои от 2 входа и е висока 3 етажа.Двете крила са залепени едно за друго под прав ъгъл, като всяко от тези крила е отделна самостоятелна сграда. Всяка със своя отделна В и К, парна и ел. инсталация, водят се и на различен адрес – високата част е на „Антон Чехов” № 40, а по-ниската част на ул. „Тарас Шевченко” № 13. През всичките години от построяването на сградата помещенията са били използвани само като магазини. В последните години обаче от Военното министерство тези помещения бяха продадени на приближени хора, от магазини тези помещения бяха превърнати в заведения, без да отговарят на необходимите условия и изисквания. Комунални фирми започнаха прикриване на консумацията на вода и топлинна енергия в тези помещения, като прехвърлят задълженията върху живущите в сградата. Като бивш отговорник на входа многократно съм подавал жалби по такива поводи, включително и до зам.- кмета г-жа Ирина Савина. Едно от заведенията се състои от помещения в двете сгради, свързани в едно цяло, като по-голямата част от неговата площ е в сградата на „А. Чехов”. За да се подсигури вентилацията на тютюневия дим и отвеждане на пушека от печките в кухнята се предприема изграждането на метален въздуховод от партерния етаж до покрива на сградата. Приетият миналата година Закон за етажната собственост бе замислен точно като такова узаконяване на подобни безобразия. Въпросното помещение, което над 40 години бе магазин за хранителни стоки, се регистрира като букмейкърски клуб, негов собственик беше г-н Олег Атанасов /държи заведения „Яфата” в София/, впоследствие го продаде. На практика обаче то функционира като ресторант в класически вид. На странична празна стена на сградата на „Тарас Шевченко” бе започнато изграждането на въздуховод, който достигна до 3 етаж. Под претекст, тази тръба да не се вижда от прозореца му, живущият на първия етаж в моя вход – Грозю Грозев, бивш адютант на военния министър Добри Джуров, а по-късно генерал-майор от системата на МВР, председател на Съюза на запасните сержанти и офицери, Веселин Марков, син на бившия заместник-началник на военното контраразузнаване ген. Ангел Марков, и неговият вуйчо Господин Петров, бивш полковник, съкооператори от входа, отидоха в кабинета на районния кмет в община „Изгрев” и договориха този комин да бъде разкачен и преместен на обратната страна на сградата. Така тази тръба се озова закачена за прозорците на жилищата, включително спални и холове на по-ниското крило, въпреки несъгласието ми и несъгласието на живеещата над мен г-жа Красимира Златанова. На практика районният кмет Панайот Бончев узаконява това безобразие, криейки се зад собственика на заведението и бившите военнопартийни кадри в сградата. Не е трудно да се предположи откъде идва неговата заинтересованост. За узаконяването на това безобразие лицето Грозю Грозев тръгна със списък да изнудва по вратите, за да се подпише съгласие за прокарването на този въздуховод по новото трасе. Тази тръба се подава пред прозорците и е само на сантиметри от леглата на хората пред отворените прозорци. Грубо бе нарушена Наредбата за противопожарна безопасност и отстоянието на такава тръба от запалими обекти. Многократно подавах жалби срещу това беззаконие. След години на протакане впоследствие тази тръба бе навита с вата и привързана с ламарини. Желая да поясня, че с разрешение на Грозю Грозев на 07.04.2008 г. с флекс бяха прерязани катинарите на таванската капандура, за да излязат майстори на покрива и провесени на въжета да започнат незаконното прикачване на тръбата. Нещо повече, започнах да бъда заплашван, че поради несъгласието да бъде осакатен видът на жилището ми, ще се събират подписи за да бъда изведен принудително от сградата.
Госпожо Председател, тази престъпна партийно-милиционерска мафия е същата шайка долнопробни престъпници, които 50 години тормозеха хората, арестуваха за дълги коси, бради или къси поли. Нищо старо не са забравили и нищо ново не са научили тези престъпници за 20 години. На тях им се размина румънският сценарий и сега минаха в настъпление. Като жертва на тези престъпници апелирам към Вас да бъде внесен за разглеждане и анулиране от Парламента на този милиционерски пасквил, както бъде потърсена отговорност от неговите автори. Промяната на Архитектурния план на сграда да става само със 100 % съгласие на собствениците.







02.08.2010 г Мален Динев
malendinev
Младши потребител
 
Мнения: 14
Регистриран на: 12 Яну 2011, 13:39

Re: Закон за етажната собственост?????

Мнениеот kontrol » 24 Яну 2011, 08:26

Пожалете поне тази тема от спама си – тя е на 5 години! Препоръчах Ви да дишате дълбоко!
Горното представлява потенциално грешно становище. Консултирайте адвокат, ако искате сигурност и юридическа отговорност при защитата на правата Ви.
kontrol
Активен потребител
 
Мнения: 1109
Регистриран на: 05 Сеп 2005, 15:49

Re: Закон за етажната собственост?????

Мнениеот toni_sf » 28 Яну 2011, 06:15

Незнам дали сте забелязали но аз отдавна говоря точно това ,че този ЗУЕС ,е направен така,че да се облагодеталстват строителните фирми и инвеститорите. И в една друга тема написах ,е още през 2006г се създаде консорциум на инвеститорите и те си поръчаха такъв закон.А уж тази демокрация за която много скачаха по площадите се оказа повече монополизация в секторите.
Задължение на българският гражданин е да зачита правата и законните интереси на другите
toni_sf
Активен потребител
 
Мнения: 1881
Регистриран на: 04 Юли 2010, 11:38
Местоположение: гр СОФИЯ


Назад към Обсъждане на законопроекти


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 11 госта


cron