Казус 1
Петър Димитров с постоянен адрес в гр.Варна, сключил с Васил Стоянов писмен договор за продажбата на незастроен УПИ в гр.Царево, който притежавал в СИО със съпругата си Добринка.При пращането на цената Димитров предал на Стоянов владението върху имота, както и всички строителни книжа за него, съгласно които на собствениците се разрешавало да построят в имота 2МЖС.Тъй като Добринка работела в чужбина, Петър Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт.
Десетина дена по късно Стоянов препродал с предварителан договор имота на Иван Филипов,с постоянен адрес в гр.София, като му предал владението и получените от Петър Димитров строителни книжа.Филипов започнал веднага строителството в имота и за кратко време изградил 2МЖС в груб строеж.
Добринка отказала да даде пълномощно, тъй като разбрала от познати, че имота може да бъде продаден на значително по висока цена от тази, която съпругът и получил от Стоянов.
Въпроси:
1. Действителен ли е договора между Петър и Стоянов и може ли Добринка да го развали?
Договорът е действителен, това е предварителен договор и отговаря на изискванията за такъв (писмена форма, включени са съществените условия на окончателния договор).
Добринка не може да го развали. Да, разпореждането с вещ СИО трябва да стане от двамата съпрузи. Да, сделката е оспорима от другия (неучаствалия) съпруг в 6-месечен срок. Но когато съпругът оспори сделката с иск по чл. 24 ал. 4 от СК той иска
обявяване на сделката за недействителна, не иска развалянето й. Още повече, че развалянето може да се иска от изправната страна по договора, а Добринка дори не е страна по този договор.
2.Ако Васил Стоянов предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, следва ли съдът да го уважи или само отчасти?
Както е зададен въпросът (на който поумувах на изпита) излиза, че съдът би уважил подобен иск. Аз лично се чудя дали това наистина е така. От една страна, съдът е длъжен да провери дали са налице условията за прехвърляне по нотариален ред, вкл. дали отчуждителят е собственик. От друга, сделката би се санирала с изтичането на 6-месечния преклузивен срок от узнаване на другия съпруг за разпореждането с вещта (но не по-късно от 3 години от извършването му), при условие, че не е оспорена.
Ако приемем, че съдът би уважил този иск, то тогава би следвало да го уважи изцяло. Предмет на предварителния договор е сключване на договор за прехвърляне на собствеността върху цялата вещ. Освен това СИО е неделима. Съпрузите не могат да се разпореждат с дела си от СИО, който биха получили при нейното прекратяване, вкл. с дела си от отделни вещи.
3.Възникват ли за Петър Димитров някакви неблагоприятни последици?
По третият въпрос имаше още нещо но не си го спомням!
Не, колега, нямаше нищо друго по третия въпрос.
Колкото до отговора - поне според мен не възникват. Не са налице предпоставките да отговаря при евикция, тъй като купувачът е знаел за правата на съпругата. При обещание действието на трето лице на обезщетение подлежат претърпяните от кредитора вреди, а такива в казуса не са споменати (признавам, че изобщо не се сетих за общещание действието на трето лице, но с това време на разположение - толкова).
P.S. Хубаво се усетих, че платената от Стоянов цена представлява задатък. Но изобщо не съобразих, че тъй като Стоянов всъщност е изправната страна, той може да иска дадения задатък в двоен размер. Т.е. за Петър Димитров настъпват неблагоприятни последици.
4.Ако предяви някакъв иск Филипов какъв трябва да бъде той?
4-ти въпрос всъщност гласи:
Ако Добринка поиска да си върне владението на имота от Филипов, какъв иск трябва да предявят двамата съпрузи, пред кой съд и кои са легитимираните страни?Според мен се предявява иск по 108 ЗС (ревандикация) - иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик (тъй като собствеността не е прехвърлена нито на Стоянов, нито на Филипов. Предварителните договори нямат вещно-прехвърлителен ефект, а продажбата на чужда вещ е относително недействителна и не може да бъде противопоставена на собствениците).
Легитимирани страни - ищци са собствениците на имота, ответник - владелецът.
Надлежен съд - съдът по местонахождение на имота. В зависимост от цената на имота (неспомената в казуса), това ще е или районен или окръжен съд.
5. Какви права има Филипов върху построената от него сграда и как може да ги упражни?Според мен има правата на добросъвестен владелец (чл. 70 ал.3 му дава тези права, тъй като е получил владението на имота на основание предварителен договор). И тъй като той самият няма право на строеж (такова имат собствениците), построената от него сграда става собственост на Димитрови по приращение. Оттук тя се явява подобрение на имота и той може да иска да получи сумата, с която се е увеличила цената на имота, като до изплащането й има право да упражни право на задържане.
Тези си права Филипов може да упражни и извънсъдебно (покана, отказ да предаде владението на имота с възражение, че има право на задържане) така и по съдебен ред.
Сега въпросът е доколко съм прав в действителност