Мерси за линка, olive_24.
Ето моя вариант на отговори по гражданско-правния казус. Както някой каза преди мен - много интересен казус.
1Действителен ли е договора между Петър и Стоянов и може ли Добринка да го развали?Договорът сключен между Петър и Стоян има характера на предварителен договор за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот – арг. от чл. 19 ал. 1 ЗЗД.
Предварителният договор няма вещно-прехвърлителен ефект, т.е. не е приложимо правилото заложено в нормата на чл. 24 ал. 1 ЗЗД.
Предмет на този договор е недвижима вещ, която е вкл. в патримониума на СИО, т.е. тази вещ е собственост и на двамата съпрузи Петър и Добринка.
Изявлението на Димитров представлява обещание за действие на едно 3то лице – Добринка (арг. от чл. 23 ЗЗД)
Действителността на договора следва да се преценява към момента на сключването му. Следователно, предварителният договор между Димитров и Стоянов е действителен, към момента на сключването му.
Целта на прредварителния договор по чл. 19 ЗЗД е да се обещае прехвърлянето на ПС върху една вещ, при дефиниране на съществените условия, които окончателния договор ще съдържа. По отношение на Добринка, този договор е висящо недействителен.
Горният извод не означава, че Добринка може да развали договора (т.к. тя не е страна по него), а само лице с такова качество по материалното правоотношение, може да иска разваляне.
2.Ако Васил Стоянов предяви иск за обявяване на предвариталния договор за окончателен, следва ли съдът да го уважи изцяло или само от части?За да се уважи искът за обявяване на предв. договор за окончателен, е необходимо да е налице писмено съгласие на двамата съпрузи. Такова съгласие от името на Добринка изначално липсва. Ако в хода на съдебното производство Добринка предостави съгласие в писмена форма (предвид отсъствието й от страната), то пречката пред обявяването на окончателния договор би отпаднала. Добринка не дава съгласие към никой момент, следователно искът не може да бъде уважен дори и отчасти. Ако бъде уважен, това би означавало да се разшири с още една възможност приложното поле на чл. 27 СК.
3.Възникват ли за Петър Димитров някакви неблагоприятни последици от отказа на Добринка да го упълномощи за извършване на покупко-продажбата на имота с нотариален акт?Неблагоприятни последици за Димитров могат да възникнат във връзка със съконтрахента му Стоянов. Т.к. Димитров е обещал нещо от името на Дорбинка и в последствие Добринка не изпълнява обещаното по сключения предварителен договор, то Димитров дължи на Стоянов обезщетение – арг. от чл. 23 ЗЗД.
В казуса се казва, че ¨Димитров обещал на Стоянов, че тя ще изпрати пълномощно за продажбата и страните се уговорили, че веднага след получаването му сделката ще бъде изповядана с нотариален акт.”
С доста условности би могло да се възрази срещу Стоянов, че в предварителния договор сключен между Димитров и него е налице модалитет – окончателният договор да се сключи под условие, че Добринка изпрати пълномощно. Димитров би могъл да обоснове възражение, че несбъдването на условието го освобождава от задължението за обезщетение.
4. Действителен ли е договорът между Стоянов и Филипов? Ако Филипов предяви срещу Стоянов иск за обявяване на предварителния договор за окончателен – следва ли съдът да го уважи?Договорът сключен между Стоянов и Филипов е с правно основание чл. 19 ал. 1 ЗЗД. Същият е действителен, ако съдържа съществените условия, които следва да се включат в съдържанието на окончателния договор. Особеното в конкретиката на казуса е, че Стоянов не е собственик на имота предмет на договора, към момента на сключването. Но това не е и необходимо. Съществува задължителна практика по този въпрос. Необходимо е обаче към момента на сключване на окончателния договор (при уговорка за срок между страните по предварителния договор) ИЛИ при повдигнат иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД (при иницииран съдебен спор), обещателят да е собственик. Този извод, дава отговор и на втория под-въпрос: Ако Стоянов е станал собственик на имота към момента на предявяване на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД от Филипов, то искът би следвало да се уважи. Видно от текста на казуса обаче, Добринка не дава съгласие за продажба на имота в СИО. Това възпрепятства преминаванате на правото на собственост в патримониума на Стоянов. Следователно, искът на Филипов не би следвало да бъде уважен.
5. Добринка иска да си върне владението на имота от Филипов – какво трябва да предприемат съпрузите Добринка и Петър Димитрови?С какъв иск следва да се защитят, пред кой съд следва да бъде предявен искът, кои са надлежни страни по него и подлежи ли на вписване исковата молба?Добринка и съпругът й следва да предявят ревандикационен иск по чл. 108 ЗС срещу Филипов. Те са останали собственици на процесния имот, ако приемем, че съдът не е уважил иска на Стоянов по чл. 19 ал. 3 ЗЗД. Фипипов не е станал собственик – най-малкото защото Стоянов е сключил с него предварителен договор по чл. 19 ал. 1 ЗЗД, който както казахме няма вещно прехвърлителен ефект. Тъй като владението на имота, както и всички книжа вр. строежа са в патримониума на Филипов, налице е голям интензитет в нарушаването на ПС на съпрузите Димитрови. Затова считам, че най-добра защита биха получили с предявяването на иск по чл. 108 ЗС (макар че и положителен установителе иск би бил допустим).
Искът е вещен и поради това е местно подсъден на съда по местонахождение на имота – арг. от чл. 109 ГПК. В зависимост от цената на имота, родовата компетентност е РС - Царево или Окр. Съд - Бургас – арг. от чл. 103 ГПК и чл. 104 т. 4 ГПК.
Като ищци (задължителни другари) ще се конституират двамата съпрузи. Като ответник ще се легитимира Филипов – лицето, което владее имота без основание.
ИМ следва да бъде вписана, т.к. съдебното решение по този иск е акт който признава вещното право на собственост – арг. от чл. 112 б.”з” ЗС във вр. с чл.114 ал.1 б.”в” ЗС.
6. Какви права има Филипов върху построената от него сграда и как може да ги упражни?Фипипов е сключил предварителен договор със Стоянов относно недв. имот, като е получил владението върху парцела и стр. книжа. Фипипов не е станал собстеник на земята, т.к. предварителният договор няма вещно-прехвърлителен ефект. Филипов не е станал собственик и на постройката, т.к. не е налице договор за суперфиция между него и собственика на имота – арг. от обратното на чл. 63 ЗС. А тази постройка, заършена до етап „груб строеж” е годен за разпоредителна сделка обект. При това положние е налице приращение - собственикът на земята е и собственик на постройката – арг. от чл. 92 ЗС.
За да отговорим какви права има Филипов върху построената в чужд имот сграда, следва да уточним дали той е добросъвестен владелец или е недобросъвестен. Считам, че той е недобросъвестен – владението се основава на предварителен договор. Последният безспорно е правно основание, но то е негодно да го направи собственик – арг. от чл. 70 ал. 1 ЗС, вр. чл. 19 ал. 1 ЗЗД. Предварителният договор има облигационно действие, не и вещно. Следователно собствеността не е преминала у Филипов по силата на чл. 24 ал. 1 ЗЗД.
В тази хипотеза, Филипов има правата на недобросъвестния владелец по чл. 74 ал. 1 ЗС. Искът във връзка с подобренията по чл. 74 ал. 1 ЗС почива на института на неосонователното обогатяване. Сградата в груб строеж е обект годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Следователно искът би бил с предмет по-малката сума – разноските, които Филипов е направил за изграждането на строежа.
Искът е с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 74 ал. 1 ЗС.
Ще се радвам, ако има конструктивна опозиция на моите отговори, т.е. с контрааргументи, подкрепени от правни норми и/или задължителна съдебна практика.