Димитър Каранедев
Съдия по вписванията

Русе, karanedeff@lex.bg karanedeff@abv.bg
Начало
Как да пресечем имотните измами
ЧЕТИВО ЗА КАНДИДАТ РЪКОВОДИТЕЛИ
ИМУНИТЕТ, НЕСМЕНЯЕМОСТ, МАНДАТНОСТ НА РЪКОВОДНИТЕ ДЛЪЖНОСТИ В СЪДЕБНАТА СИСТЕМА
За контакти
Линкове
 

Как да пресечем имотните измами

Димитър КАРАНЕДЕВ, съдия по вписванията:
Да се стесни кръгът
на упълномощаваните

Прокуратурата не е панацеята за спирането на имотните измами, защото тя се задейства едва след като е осъществен съставът на измамата. Т. е., когато престъплението вече е извършено. Според мен усилията трябва да се насочат освен към наказване с цялата строгост на закона на измамите, но и към изначалното ликвидиране на възможностите за извършването им.
Най-често измамите се осъществяват с помощта на фалшиви пълномощни и затова могат да се пресекат чрез стриктното прилагане на правилата за процесуалното представителство, регламентирани в чл. 20, ал. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Тоест по сделки на разпореждане с имоти (продажба, замяна, дарение и пр.) или за учредяване на ограничени вещни права (напр. право на строеж) собственикът да може да упълномощава само адвокат или най-близките си роднини - родители, деца или съпруг. Защото много малко са случаите, в които хора от този най-тесен родствен кръг биха си позволили да са недобросъвестни. Ако пък лицето прецени, че няма нужните знания, ще наеме адвокат. Адвокатът носи отговорност за действията си спрямо клиента - наказателна, гражданска и дисциплинарна (вкл. да бъде временно лишен от правото да упражнява професията). В същото време нотариусът лесно може да провери има ли вписан такъв адвокат.
Сега при сделките с недвижими имоти неоправдано либерално се прилага Законът за задълженията и договорите, чл. 36 и следващите от който уреждат упълномощаването, което се извършва в гражданския оборот (извън процесуалното представителство). Според този текст едно лице може да представлява друго по разпоредбите на закона или по волята на представлявания.
В последните години в резултат на либерализацията на цялото ни общество много се наблегна на волята на представлявания (всеки може да упълномощава всеки за каквото намери за добре) - особено в нотариалните производства. Беше време, когато адвокат дори не помисляше да подготви упълномощителна сделка, с която на пълномощника се дава право да се разпорежда с недвижимия имот като вкл. да го продаде на себе си. Нещо, което сега се среща.
Ето защо основната ми идея е звената, през които минават сделките с недвижими имоти (нотариус, съдия по вписването и съдът - при евентуално обжалване, да прилагат в синхрон чл. 20, ал. 1 от ГПК. И да не приемат пълномощни, издадени на лица извън изрично посочените в този текст. Тази идея има своята законова логика и тя е в ГПК. Нотариалните производства са вид охранителни производства и като такива се уреждат в глава 46 от ГПК. А за охранителните производства важат и общите правила на ГПК, част от които е и представителството, регламентирано в чл. 20.
Защо по другите охранителни производства по ГПК - производството по установяване на факти, по обявяване на отсъствие или смърт, по заемане на открито наследство или производството по обезсилване на ценни книжа, никой не си и помисля до допусне представляване на лица извън кръга на тези по чл. 20, ал. 1 от ГПК?
За охранителното производство по вписване на юридически лица и еднолични търговци има изрично тълкувателно решение на Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния съд - щ 1 от 17 март 1993 г., в което се казва: "търговският пълномощник, снабден с изрично пълномощно за водене на процеси по чл. 26, ал. 2 от Търговския закон (за представителство на права, които се явяват обременителни за търговеца: отчуждаване и обременяване с тежести на недвижими имоти, поемане на менителнични задължения, вземане на заем и пр.) може да бъде процесуален представител на страната в гражданския процес само ако притежава качествата, посочени в чл. 20, ал. 1, т. "а", "б" и "в" от ГПК (т. е., адвокат, деца, родители, съпруг)". Пак в това решение е записано, че "пълномощникът е носител на чуждо материално право и за да го реализира, той трябва да има процесуално представителство и да отговаря на тези изисквания. И затова, изхождайки от целите на процесуалното представителство, законът е ограничил лицата, които могат да бъдат представители на страните по пълномощие пред съда."
Разговарял съм с много от съдиите по вписванията и те подкрепят идеята за стриктно прилагане на този текст. Призоваваме към това и нотариусите, а дори и ВКС с оглед на съдебната практика. За гражданите също е важно да разберат, че когато тръгнат да правят сделка с недвижим имот, не бива да се предоверяват на неправоспособни хора. Много по-лесно и по-сигурно е да упълномощиш адвокат да продаде имота ти (ако сам нямаш възможност да го направиш), отколкото да упълномощиш трето лице, което дори не ти е близък роднина.
Някой може да каже, че като предлагам този вариант на ограничително упълномощаване по сделки с недвижими имоти, не съм си научил урока. Но едно такова тълкуване на тези норми в интерес на правната сигурност е по-добро от това, което в момента се практикува. Оживлението на пазара за недвижими имоти и желанието нещата да вървят по-бързо наложиха, според мен, една порочна практика по упълномощаването.
--------------------
Димитър Каранедев (48 г.) е председател на създаденото преди година към Съюза на юристите в България Дружество на съдиите по вписванията. От 5 г. е съдия по вписванията към Районния съд в Тутракан. Преди това е бил експерт "Държавни имоти" в областна администрация в гр. Русе и юрисконсулт към РИОС.
---------------------

каре
чл. 20, ал. 1 от ГПК:
Представители на страните по пълномощие могат да бъдат:
адвокатите; родителите, децата и съпругът;
юрисконсултите или други служители с юридическо образование при учрежденията, предприятията, кооперациите и другите обществени организации и юридически лица;
юристите от социално-правните кабинети при здравните заведения, които представляват майките и децата, нуждаещи се от правна помощ;
областните управители, упълномощени от министъра на финансите или от министъра на регионалното развитие и благоустройство в случаите, когато се представлява държавата или по дела за недвижими имоти.

Публикация във вестник Труд бр. 326 (19286) от 24.11.2004 год. и сп. "Общество и право" бр. 3 април 2005 год.

Последна дата на обновяване 2.12.20112790 посещения